Överlåtelse av rörelse och lokal

Postat av: Andreas Hagen 2019-02-02

I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. Om rörelsen ska överlåtas till en köpare är det ofta ett grundläggande krav från köparsidan att denne samtidigt även får överta säljarens lokal med affärsläge och kundkrets. Hyresrättens marknadsvärde är i regel också en del av det värde som hyresgästen vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes.

En grundläggande regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte ensidigt kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens godkännande. Exempelvis kan inte en hyresgäst överlåta sin hyresrätt enligt ett hyresavtal till annan utan hyresvärdens godkännande.

Vid hyra av lägenhet gäller som huvudregel att överlåtelse av hyresrätt inte får ske utan hyresvärdens godkännande, jfr 12 kap 32 § 1 st jordabalken (JB). Från denna huvudregel finns ett antal undantag. Lokalhyresgäst (hyresgäst som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för näringsverksamhet) får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap 36 § JB. Lokalhyresgästen har sålunda en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt går med på det.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Avser lokalhyresgästen att endast överlåta hyresrätten är regeln inte tillämplig. Det föreligger också krav på identitet mellan hyresgästens verksamhet och den verksamhet förvärvaren avser att bedriva.

Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresvärden ej har ”befogad anledning” att motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Här lägger man särskild vikt vid att göra en bedömning av den nya hyresgästens möjlighet att fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser såsom att betala hyran. Om det i prövningsärendet saknas närmare utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr ÖH 8305-11; 2012-05-25. Det får anses åligga den överlåtande hyresgästen att framlägga sådan utredning inför hyresnämnden.

Har hyresgästen innehaft hyresrätten mindre än tre år gäller särskilda krav för att få tillstånd. Tillstånd får då endast lämnas av hyresnämnden om synnerliga skäl föreligger. I förarbetena till lagregeln har angivits att om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen så borde synnerliga skäl anses föreligga.

Ett tillstånd från hyresnämnden kan också förenas med villkor. Exempelvis kan hyresnämnden besluta att den nye hyresgästen måste ställa säkerhet för hyresbetalningarna. Värden kan emellertid inte med framgång kräva ändrade hyresvillkor.


PUBLICERADE ARTIKLAR

Köprättsliga garantier

2019.07.11

Som advokat får jag tillfällen att diskutera garantier med entreprenörer. Jag har då upptäckt att begreppet garanti ges Läs mer...

Behovet av testamente

2019.06.28

I dag är det allt vanligare att även yngre människor funderar över och frågar sig om de har Läs mer...

Avtalspart i konkurs

2019.06.26

Vid en konkurs beslutar tingsrätten om att en advokat ska erhålla uppdraget som konkursförvaltare. Konkursförvaltarens uppdrag går i Läs mer...

Passivitet vid avtalsbekräftelse

2019.06.24

Det är vanligt vid försäljning att en part bekräftar uppgörelsen med en orderbekräftelse eller annan liknande avtalsbekräftelse. Om Läs mer...

Vilka faktorer avgör en tvist i domstol?

2019.04.26

För det fall en part förlorar en tvist vid domstol kan de ekonomiska konsekvenserna bli kännbara. Innan beslut Läs mer...

Reklamera rätt

2019.04.25

I min yrkesutövning som advokat kommer jag ofta i kontakt med köpare som är missnöjda med ett köp Läs mer...

Skillnad i arvsrätten för sambor respektive makar

2019.04.25

Dagens familjekonstellationer skiljer sig väsentligt från hur familjen såg ut för bara hundra år sedan. Vår tids familjeformer Läs mer...

Distribution i egen eller annans regi

2019.04.23

Vid en marknadslansering av en produkt är valet av exploateringsform en av de viktigaste frågorna som företaget har Läs mer...


KATEGORIER