Hyresvärdens svarsskyldighet vid överlåtelse

Postat av: Andreas Hagen 2019-02-01

Som huvudregel gäller att hyresgästen inte äger rätt att överlåta hyresrätten till en lokal utan hyresvärdens samtycke.[1] Det finns flera undantag från denna huvudregel då hyresgästen under vissa förutsättningar kan få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse.[2] Om hyresrätten överlåtes utan hyresvärdens samtycke eller utan att hyresnämnden givit tillstånd, kan hyresrätten bli förverkad.[3]

Vid en förestående överlåtelse av en hyresrätt är hyresgästen i första hand hänvisad till att inhämta ett samtycke från hyresvärden. Har hyresgästen begärt hyresvärdens samtycke åligger det värden att besvara hyresgästens överlåtelseförfrågan inom tre veckor. Dessutom måste hyresvärden ha ”skälig anledning” att vägra samtycke. Svarar inte hyresvärden inom treveckorsfristen, eller föreligger inte skälig anledning till att motsätta sig överlåtelsen, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid oavsett hur många år som återstår av hyrestiden enligt hyresavtalet.[4] Vid sådan uppsägning gäller istället uppsägningstid enligt bestämmelserna i 6 § andra stycket hyreslagen.

Uppsägningsrätten har huvudsaklig betydelse för lokaler. Det är många hyresvärdar som inte känner till regeln om svarsskyldighet inom treveckorsfristen. En illojal lokalhyresgäst kan sålunda vara frestad att utnyttja regeln för att försöka ”ta sig ur” ett långtidsavtal i förtid genom att överrumpla hyresvärden. Det är sålunda av stor vikt att hyresvärdar dels har kunskap om tidsgränsen på tre veckor och dels har utarbetat korrekta rutiner för att besvara överlåtelseförfrågningar.

För att hyresvärden ska ha skyldighet att svara på en överlåtelseförfrågan måste hyresgästens begäran om samtycke avse ett konkret förslag till överlåtelse. Hyresgästen kan inte kräva att få ett ”allmänt medgivande” till överlåtelse av hyresvärden.

Treveckorsfristen räknas från det att hyresvärden fått hyresgästens överlåtelseförfrågan. Hyresgästen har bevisbördan för att samtycke har begärts.

 

[1] 32 § första stycket hyreslagen.

[2] Se bl a advokat Andreas Hagens artikel https://www.inter.se/overlatelse-av-rorelse-och-lokal/

[3] Bestämmelserna om förverkande finns under 42–43 §§ hyreslagen.

[4] 32 § andra stycket hyreslagen.


PUBLICERADE ARTIKLAR

Köprättsliga garantier

2019.07.11

Som advokat får jag tillfällen att diskutera garantier med entreprenörer. Jag har då upptäckt att begreppet garanti ges Läs mer...

Behovet av testamente

2019.06.28

I dag är det allt vanligare att även yngre människor funderar över och frågar sig om de har Läs mer...

Avtalspart i konkurs

2019.06.26

Vid en konkurs beslutar tingsrätten om att en advokat ska erhålla uppdraget som konkursförvaltare. Konkursförvaltarens uppdrag går i Läs mer...

Passivitet vid avtalsbekräftelse

2019.06.24

Det är vanligt vid försäljning att en part bekräftar uppgörelsen med en orderbekräftelse eller annan liknande avtalsbekräftelse. Om Läs mer...

Vilka faktorer avgör en tvist i domstol?

2019.04.26

För det fall en part förlorar en tvist vid domstol kan de ekonomiska konsekvenserna bli kännbara. Innan beslut Läs mer...

Reklamera rätt

2019.04.25

I min yrkesutövning som advokat kommer jag ofta i kontakt med köpare som är missnöjda med ett köp Läs mer...

Skillnad i arvsrätten för sambor respektive makar

2019.04.25

Dagens familjekonstellationer skiljer sig väsentligt från hur familjen såg ut för bara hundra år sedan. Vår tids familjeformer Läs mer...

Distribution i egen eller annans regi

2019.04.23

Vid en marknadslansering av en produkt är valet av exploateringsform en av de viktigaste frågorna som företaget har Läs mer...


KATEGORIER