Överlåtelse av rörelse och lokal

Postat av: Andreas Hagen 2017-06-08

I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. Om rörelsen ska överlåtas till en köpare är det ofta ett grundläggande krav från köparsidan att denne samtidigt även får överta säljarens lokal med affärsläge och kundkrets. Hyresrättens marknadsvärde är i regel också en del av det värde som hyresgästen vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes.

En grundläggande regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte ensidigt kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens godkännande. Exempelvis kan inte en hyresgäst överlåta sin hyresrätt enligt ett hyresavtal till annan utan hyresvärdens godkännande.

Vid hyra av lägenhet gäller som huvudregel att överlåtelse av hyresrätt inte får ske utan hyresvärdens godkännande, jfr 12 kap 32 § 1 st jordabalken (JB). Från denna huvudregel finns ett antal undantag. Lokalhyresgäst (hyresgäst som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för näringsverksamhet) får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap 36 § JB. Lokalhyresgästen har sålunda en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt går med på det.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Avser lokalhyresgästen att endast överlåta hyresrätten är regeln inte tillämplig. Det föreligger också krav på identitet mellan hyresgästens verksamhet och den verksamhet förvärvaren avser att bedriva.

Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresvärden ej har ”befogad anledning” att motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Här lägger man särskild vikt vid att göra en bedömning av den nya hyresgästens möjlighet att fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser såsom att betala hyran. Om det i prövningsärendet saknas närmare utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr ÖH 8305-11; 2012-05-25. Det får anses åligga den överlåtande hyresgästen att framlägga sådan utredning inför hyresnämnden.

Har hyresgästen innehaft hyresrätten mindre än tre år gäller särskilda krav för att få tillstånd. Tillstånd får då endast lämnas av hyresnämnden om synnerliga skäl föreligger. I förarbetena till lagregeln har angivits att om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen så borde synnerliga skäl anses föreligga.

Ett tillstånd från hyresnämnden kan också förenas med villkor. Exempelvis kan hyresnämnden besluta att den nye hyresgästen måste ställa säkerhet för hyresbetalningarna. Värden kan emellertid inte med framgång kräva ändrade hyresvillkor.

Skrivet av Andreas Hagen

andreas.hagen@inter.se

+46 (0)70 714 71 96

Verksam inom: TVISTELÖSNING, AVTALSJURIDIK & ENTREPRENADJURIDIK

Ladda ner vCard »


Ställ en fråga till Andreas

PUBLICERADE ARTIKLAR

Att göra skillnad

2017.08.14

INTER:s jurister har mycket gemensamt. Det mest dominerande är att alla vill känna att vi gör skillnad för våra Läs mer...

Team INTER

2017.08.14

Vi på INTER är ett team där alla uppskattas och respekteras. Tillsammans företräder vi våra klienters intressen. Våra Läs mer...

Ny medarbetare – Johan Lindgren

2017.06.30

Advokatfirman INTER har rekryterat advokaten Johan Lindgren som ny medarbetare. Johan Lindgren har tidigare tjänstgjort på FN:s generalförsamling Läs mer...

Ny medarbetare – Fattouma El Kadiry

2017.06.08

Advokatfirman INTER har rekryterat Fattouma El Kadiry som ny medarbetare på INTER:s avdelningen inom musikjuridik. Fattouma kommer närmast Läs mer...

Överlåtelse av rörelse och lokal

2017.06.08

I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste Läs mer...

Återtagande- och äganderättsförbehåll

2017.05.04

Om köparen vid ett kreditköp av en vara inte betalar i rätt tid eller med rätt belopp föreligger Läs mer...

Riskminimerande rådgivning

2017.05.03

Våra klienter är i regel företagsamma personer som är angelägna om att använda både sin tid och sina Läs mer...

Skadeståndsberäkning vid olovlig trädfällning

2017.04.20

Skadestånd med anledning av sakskada omfattar enligt 5 kap 7 § skadeståndslagen bl a ersättning för sakens värde Läs mer...


KATEGORIER