Överlåtelse av rörelse och lokal

Postat av: Andreas Hagen 2018-02-02

I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. Om rörelsen ska överlåtas till en köpare är det ofta ett grundläggande krav från köparsidan att denne samtidigt även får överta säljarens lokal med affärsläge och kundkrets. Hyresrättens marknadsvärde är i regel också en del av det värde som hyresgästen vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes.

En grundläggande regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte ensidigt kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens godkännande. Exempelvis kan inte en hyresgäst överlåta sin hyresrätt enligt ett hyresavtal till annan utan hyresvärdens godkännande.

Vid hyra av lägenhet gäller som huvudregel att överlåtelse av hyresrätt inte får ske utan hyresvärdens godkännande, jfr 12 kap 32 § 1 st jordabalken (JB). Från denna huvudregel finns ett antal undantag. Lokalhyresgäst (hyresgäst som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för näringsverksamhet) får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap 36 § JB. Lokalhyresgästen har sålunda en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt går med på det.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Avser lokalhyresgästen att endast överlåta hyresrätten är regeln inte tillämplig. Det föreligger också krav på identitet mellan hyresgästens verksamhet och den verksamhet förvärvaren avser att bedriva.

Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresvärden ej har ”befogad anledning” att motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Här lägger man särskild vikt vid att göra en bedömning av den nya hyresgästens möjlighet att fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser såsom att betala hyran. Om det i prövningsärendet saknas närmare utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr ÖH 8305-11; 2012-05-25. Det får anses åligga den överlåtande hyresgästen att framlägga sådan utredning inför hyresnämnden.

Har hyresgästen innehaft hyresrätten mindre än tre år gäller särskilda krav för att få tillstånd. Tillstånd får då endast lämnas av hyresnämnden om synnerliga skäl föreligger. I förarbetena till lagregeln har angivits att om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen så borde synnerliga skäl anses föreligga.

Ett tillstånd från hyresnämnden kan också förenas med villkor. Exempelvis kan hyresnämnden besluta att den nye hyresgästen måste ställa säkerhet för hyresbetalningarna. Värden kan emellertid inte med framgång kräva ändrade hyresvillkor.


PUBLICERADE ARTIKLAR

Skillnad i arvsrätten för sambor respektive makar

2018.04.25

Dagens familjekonstellationer skiljer sig väsentligt från hur familjen såg ut för bara hundra år sedan. Vår tids familjeformer Läs mer...

En ny typ av fullmakt – framtidsfullmakt

2018.04.25

Den 1 juli 2017 trädde en ny lag ikraft i Sverige – lagen om framtidfullmakter. I och med Läs mer...

När Socialtjänsten tar ditt barn

2018.04.25

Socialtjänsten har möjlighet att omedelbart tvångsomhänderta barn och unga upp till 19 års ålder enligt lag (1990:52) med Läs mer...

Advokatsamfundets Konsumenttvistnämnd

2018.04.23

Advokatsamfundets Konsumenttvistnämnd har till uppgift att pröva arvodestvister eller andra ekonomiska krav som en konsument riktar mot en Läs mer...

Styrelsens personliga ansvar för aktiebolagets skulder

2018.03.26

Ett aktiebolag är en självständig juridisk person som kan förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter. I svensk rätt Läs mer...

Förutsättningarna för att frånträda ett förhandsavtal

2018.03.26

Ett förhandsavtal är ett avtal om att i framtiden förvärva en viss lägenhet med bostadsrätt. Motsatsvis förbinder sig Läs mer...

Förbehåll om äganderätt till varan

2018.03.25

Om köparen vid ett kreditköp av en vara inte betalar i rätt tid eller med rätt belopp föreligger Läs mer...

Se filmen om Advokatfirman INTER

2018.02.07

INTER:s dagliga värv är att göra skillnad i våra klienters vardag genom att snabbt och effektivt ta fram Läs mer...


KATEGORIER