Utgångspunkten för att bedöma om en omständighet är ett hinder eller brist i hyresrätten är att börja med att analysera hyresavtalet. Vad är det som uttryckligen sägs i avtalet och vad kan förvänta sig när man hyr en viss typ av lokal för ett visst ändamål? Alla rättigheter enligt ett hyresavtal behöver inte uttryckligen framgå utan vissa rättigheter får anses ingå i hyresavtalet ändå.
Vissa typer av brister hänför sig till lokalens beskaffenhet och skick. Följande omständigheter har exempelvis ansetts vara brister i rättspraxis. Störande musik från radioaffär, buller från restaurang, mistat varmvatten, kraftig fukt, störningar från granne samt eftersatt underhåll. En annan typ av brist kan vara minskad tillgång på parkeringsplatser och begränsad tillgänglighet på grund av t.ex. vägbyggnation.
De krav hyresgästen kan göra gällande mot hyresvärden är avhjälpande av bristen, skälig nedsättning av hyran, uppsägning i förtid och skadestånd. För det fall att det föreligger en brist, som hyresgästen anser berättigar till en nedsättning av hyran eller till skadestånd, finns det också en möjlighet för hyresgästen att deponera hela eller delar av hyran hos Länsstyrelsen. I denna del är det viktigt att påpeka att hyresgästen endast ska deponera det belopp som denne anser sig ha rätt till, i annat fall finns det en risk för hyresgästen att förlora sin hyresrätt.
Om störningarna kommer från en annan fastighet har hyresgästen som alternativ en möjlighet att kräva den andra fastighetsägaren på ersättning enligt miljöbalken. Detta har Högsta Domstolen slagit fast i ett flertal avgöranden (t.ex. NJA 1996 s. 634).
Självhjälp
Om lokalen har brister som hyresvärden inte åtgärdar får hyresgästen avhjälpa bristen på värdens bekostnad. En hyresgäst bör iaktta en viss försiktighet innan han på egen hand låter avhjälpa bristen. Det praktiska förfaringssättet kan vara följande. Hyresgästen gör först ett muntligt påpekande. Därefter kan en anmodan till hyresvärden om avhjälpande av bristen i ett rekommenderat brev för att visa att tillsägelse gjorts. Därefter måste han avvakta och ge hyresvärden en skälig tid att åtgärda bristen. Åtgärdas inte bristen bör hyresgästen utföra en besiktning för att sedan bristen avhjälpts kunna bevisa att bristen verkligen har funnits. När bristen har åtgärdats krävs hyresvärden på kostnaderna eller så kan man göra motsvarande avdrag på hyran. Hyresgästen kan även stämma hyresvärden och yrka att domstolen fastställer att bristen ska avhjälpas på hyresvärdens bekostnad.
Skälig nedsättning av hyran
Vid hinder i nyttjanderätten har hyresgästen rätt till en skälig nedsättning av hyran. Ersättningen ska utges under hela den tid som störningarna pågår. Hyresvärdens ersättningsskyldighet är strikt, med det menas att hyresgästen är berättigad till ersättning även om hyresvärden gjort allt för att undanröja bristen. För att ersättning ska kunna vara aktuell ska bristen vara någorlunda varaktig. Det ska i detta sammanhang betonas att det är viktigt att påtala bristen för hyresvärden eftersom det är först från och med tidpunkten för påtalandet av bristen som hyresgästen kan få nedsättning av hyran. Någon retroaktiv ersättning lämnas enligt praxis inte. Nedsättningen av hyran beräknas per dygn och kan aldrig uppgå till ett högre belopp än hyran för lokalen. Nedsättningen är också beroende på av hur lokalen kunnat användas under den tid som störningarna pågått. Det är relativt sällsynt att en nedsättning av hyran bestäms till mer än 50 procent. Om till exempel musikaffärens ljudvolym är störande för er verksamhet sju dagar per månad så ska ersättningen beräknas till sju trettiondelar av månadshyran.
Skadestånd
Hyresgästen har utöver möjligheten till nedsättning av hyran även rätt till skadestånd för de kostnader som uppstått i anledning av bristen eller hindret i nyttjanderätten. En förutsättning är att hyresvärden varit försumlig. Om en hyresvärd känner till bristen eller hindret i nyttjanderätten, och inte genast rättar till densamma är hyresvärden sannolikt att betrakta som försumlig, innebärande att hyresgästen har rätt till skadestånd. Om hyresvärden kan bevisa att bristen inte beror på hans försummelse går han fri. Man kan här lägga märke till att bevisbördan är omkastad i jämförelse med andra regler. Detta innebär alltså en strängare regel, sett från hyresvärdens synpunkt. Skadeståndet omfattar dels förmögenhetsskada och dels person- och sakskada. I ett känt rättsfall stördes en hyresgäst av en lokal bredvid deras där personer ägnade sig åt tyngdlyftning. Hyresgästens lokal hade under en period utsatts för nedfallande puts från taket och kraftigt oregelbundet buller och vibrationer. Hyresvärden försökte visa att han inte varit försumlig genom att ha förbjudit personerna att ägna sig åt tyngdlyftning. Eftersom verksamheten, trots hyresvärdens förbud, fortsatt ansåg domstolen att hyresvärden inte visat att han gjort tillräckligt för att hindra fortsatta störningar. Hyresgästen erhöll därför skadestånd från hyresvärden för produktions- och inkomstbortfall under den period som störningarna pågått.
Uppsägning
Om bristen är av väsentlig betydelse eller, en så kallad avsevärd olägenhet för hyresgästen, kan hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid. Kan inte bristen eller hindret i nyttjanderätten avhjälpas av hyresvärden utan dröjsmål, eller om hyresvärden efter tillsägelse inte avhjälper bristen, har hyresgästen rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande.
Proaktivitet och dialog med hyresvärden
När det uppkommer en brist eller ett hinder i hyresrätten så är det av största vikt att kontakta hyresrätten och påtala bristen. För säkerhets skull så rekommenderar jag skriftlig kontakt för att eventuellt kunna bevisa att man har påtalat bristen. Man bör låta hyresvärden bli medveten om att man som hyresgäst vet vilka rättigheter man har enligt hyreslagen så att man inte råkar ut för en långdragen process där hyresvärden försöker slingra sig undan sitt ansvar och dra ut på tiden. Förslagsvis kan man någon gång om året har en genomgång av lokalen med hyresvärden då man protokollför eventuella åtgärder som hyresvärden åtar sig att utföra.
Vidare så föreslår jag att man någon gång om året tar kontakt med berörda myndigheter som kan handlägga ärenden som kan påverka din rörelse. Jag tänker närmast på byggnadsnämnden. Detta för att vara väl förberedd på eventuella framtida olägenheter som kan innebära minskad försäljning. Det är därför viktigt att man redan på ett tidigt stadium kan vara med och påverka för att minimera eventuella skador.
Relaterade inlägg:
